Assurance – bail – copropriété et ensembles immobiliers

Parution de la loi ALUR : ce qui change la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové est parue au Journal officiel du 26 mars. Forte de 177 ( et de 169 pages), la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) est parue. Cet texte modifie en profondeur, notamment, les lois n° 65-557 du 10 juillet 1965 ( copropriété), n°70-9 du 2 janvier 1970 (professionnels de l’immobilier) et n° 89-468 du 6 juillet 1989 ( baux d’habitation). Il revoit également les règles d’attribution de logement social. En matière de bail d’habitation, rappelons que la loi ALUR instaure la garantie universelle des loyers ( GUL, qui n’entrera en vigueur que le 1er janvier 2016), un régime spécifique pour les locaux meublés et change la donne en matière, entre autres :

• De champ d’application de la loi de 1989 ;
• de contenu du contrat de location ;
• de règles de fixation du loyer ;
• d’obligation d’assurance du locataire ;
• de restitution du dépôt de garantie ;
• de travaux dans le logement ;
• de congés ;
• de détecteurs de fumée ;
• de vente à la découpe ;
• de meublés touristiques.

 

pour ce qui est du statut de la copropriété, le nouveau texte prévoit notamment :

• un registre d’immatriculation des copropriétés ;
• un diagnostic technique global
• la dématérialisation des documents ;
• une obligation d’assurance, tant pour le syndicat des copropriétaires que pour les copropriétaires eux-mêmes ;
• une administration provisoire renforcée ;
• la requalification des copropriétés.

La loi ALUR renforce, par ailleurs, l’obligation d’information des acquéreurs, ainsi que celle relative à l’ouverture d’un compte séparé.

Elle modifie enfin :

• les contours de la mission du syndic ;
• les règles de détermination de sa rémunération ;
• les règles de majorité ;
• la procédure d’alerte ;
• celle opposable aux copropriétés en difficulté.

Concernant le régime applicable aux professionnels de l’immobilier, la loi s’intéresse :

• au champ d’application de la loi Hoguet ;
• à l’accès à la profession ;
• aux règles de délivrance de la carte professionnelle ;
• à l’obligation de formation ;
• à l’obligation de transparence ;
• aux registres des mandats ;
• à la garantie financière ;
• à l’encadrement et au contrôle de l’activité ;
• aux sanctions ;
• aux obligations des négociateurs ;
• aux marchands de listes.

Par une décision du 20 mars 2014 ( n°2014-691 DC ), le Conseil constitutionnel n’a censuré que de façon marginale la loi ALUR. Seules quelques dispositions intéressant principalement les rapports locatifs privés ont été déclarées contraires à la constitution par le conseil constitutionnel, ces derniers validant notamment la nouveau régime, prévu par le code de la construction et de l’habitation, d’autorisation préalable à la mise en location pour de courtes durées de locaux destinés à l’habitation  » à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile  » Introduit pour lutter contre la prolifération des meublés touristiques au détriment de l’offre de logements permanents, le nouvel article L 631-7-1, A du code de la construction de l’habitation prévoit que le conseil municipal (ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale [ EPCI ] compétent en matière de plan local d’urbanisme [PLU]) fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire. Le Conseil constitutionnel a jugé ce régime  » en adéquation avec l’objectif  » d’intérêt général poursuivi, à savoir lutter contre la pénurie de logements,  » les atteintes qui en résultent à l’exercice du droit de propriété ne [ revêtant ] pas un caractère disproportionné au regard  » de celui-ci. Notons qu’en revanche un mécanisme similaire permettant à l’assemblée générale des copropriétaires de soumettre à son accord préalable un tel changement de destination a été jugé contraire à la Constitution en ce qu’il permettait à cette assemblée  » de porter une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires « . Le conseil valide également les nouvelles dispositions du code de la constitution et de l’habitation ( art L 635-1 à L 635-11) relatives à l’ « autorisation préalable de mise en location  » qui permettent à l’EPCI compétent en matière d’habitat ou au conseil municipal de délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mis en location sur les territoires présentant une proportion important d’habitats dégradés, dispositif introduit afin de lutter contre les marchands de sommeil. Le Conseil constitutionnel a estimé  » que, par les dispositions contestées, qui contribuent à mettre en oeuvre l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent, le législateur n’a pas porté aux conditions d’exercice du droit de propriété une atteinte disproportionnée au regard du but recherché ; qu’il n’a pas davantage méconnu les exigences constitutionnelles découlant de l’article 4 de la Déclaration de 1789 dont résulte la liberté contractuelle « .